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周业安的博客

中国人民大学经济学院教授

 
 
 

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关于我

周业安,安徽绩溪人,先后毕业于江西景德镇陶瓷学院、浙江大学和中国人民大学,1999年获经济学博士学位,后留校任教至今。现为中国人民大学经济学院教授,博士生导师,西方经济学专业,行为和制度经济学、公司金融研究方向。

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地方政府救不了房地产  

2008-10-16 14:30:50|  分类: 社会经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海、杭州等城市开始出台相关的政策,试图拯救当地的房地产市场,问题在于,这种拯救有意义吗?中国的房地产市场存在在多层次的问题,虽然复杂,但其中最主要的问题在于:住宅价格的上升已经远远超出了普通人的购买负担,相应的也就抑制了普通人对住房的需求。套用凯恩斯老人家的话说,就是在现在的价位下,住房市场明显存在有效需求不足!

如果需求问题是一个最基本的问题,那么一个有效拯救房地产的政策是什么呢?很简单,要么降低房价,让普通人买得起;要么增加普通人收入,让普通人买得起!无论从哪个角度看,都要让普通人买得起才行。如果地方政府仅仅通过降低房地产市场的交易成本以及鼓励投机来刺激房地产,那么这是愚蠢啊还是愚蠢啊还是愚蠢啊(我想,如果让郭德纲同志来评价一下地方政府的这种行为可能更生动)。

现在我们进一步来看,究竟中国大陆的房地产市场的泡沫根源在哪?今天上课的时候,我也对学生们做了一个简单的解释。

要理解中国房地产市场的泡沫,首先得要理解一个现实当中存在的悖论:一方面,房子的价格高得让普通人望而却步;另一方面,很多开发二三线城市地产的房地产商又在抱怨,其实利润并没有人们想象得丰厚,恰恰相反,据我所知,很多地产的利润很薄。那么这就奇怪了,房地产市场价格高企的原因在哪儿呢?

其实理解房地产市场的泡沫,和理解药品市场的泡沫是一个道理。如果在最终产品呈现到市场之前,所涉及的环节太多,已经被各种利益部门盘剥了许多次,那么最终这种租金被作为价格转嫁给了消费者。也就是说,消费者购买房子和购买药品一样,不仅需要支付开放商的正常利润,而且还要支付背后的一条很长的利益链的非正常利润。

那么是谁构造了这条漫长的利益链呢?恰恰是地方政府!土地收入是地方政府的重要收入来源,同时付着于土地之上的租金又是各类寻租人士获得暴利的来源。想想看,一块地从进入市场开始到该地上建起住房,这中间已经通过政府的力量构建了多么大的租金市场。

只要看看房地产火爆的地方就会存在大量的腐败,也就不言自明。

那么地方政府拯救谁呢?

说到底,是拯救自己的租金!

回到主题,如果地方政府仅仅是为了保持房地产市场的租金空间,并不能刺激有效需求,那么房地产的价格最终还是得和现有的人均收入水平相匹配。或者说,除非地产商熬到普通人能够买得起住房的那一天,否则地产价格下跌不可避免。

同时,我们注意到,地方政府正在鼓励银行放宽信用限制,试图以此刺激需求。但首先,普通人的决策会从一生的收入来考虑,并不会被这个信贷条件所迷惑;其次,如此做法恰恰是美国次级债市场繁荣的根源,而这也正是导致本次金融大危机的根源。换句话说,地方政府其实在同时构筑房地产市场的泡沫和信贷市场的泡沫!

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